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防火地域・狭小地・変形地etc. 都心で注文住宅を建てるために知っておきたい基礎知識

家づくりコラム

2023年9月18日

家づくりに大きく影響する「防火地域」

東京都内は、住宅密集している地域が多くあります。家を建てようとする時に、土地が狭かったりキレイな四角でなかったりして、プランに苦労するのはよくあること。また、それらの地域では火災の燃え広がりを防ぐためと避難経路の確保のため、防火地域や準防火地域に指定されている地域が少なくありません。

防火地域や準防火地域に指定されている地域には、様々な法規制があります。住宅を新築するために購入した土地がそのような地域内にあった場合、法規制を守るために、家の建築条件が変わってきます。その結果、防火地域や準防火地域に住宅を新築すると費用が嵩んでしまいます。思わぬ予算オーバーになってしまったということになりかねません。

選んだ土地が、防火地域、又は準防火地域である場合、その地域にどのような法規制があり、建築費がどの程度嵩むのかということを確認しておくことが大切です。

防火地域に求められる耐火構造の家

□鉄筋コンクリート造（SRC造）

鉄骨の柱と鉄筋にコンクリートを打ち込んだ建造物。主にマンションやビルなどの大型建築物に採用されます。

□耐火構造の鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋にコンクリートを流し込んだ建造物。マンションやビル、ハウスメーカーの住宅などに採用されます。

□耐火建築物の木造

建築基準法に定められた防耐火性能のある木造の建築物。火災にあったとしても、構造躯体が燃えず、崩壊しないことが条件です。その為に3つの性能が求められます。

＞非損傷性

火災で温度が上がっても、変形したり、溶けたり、壊れたりといった構造耐力が脅かされるような状態にならない性能

＞遮熱性

室内の壁や床が燃えてしまっても、温度が一定以上、上がることを抑え、他の部分に飛び火しないようにする性能

＞遮炎性

燃えている部分の炎を、外壁や屋根、ドア、窓などから外に出さず、外部への炎症を防ぐ性能。

具体的には、炎が飛び出して、延焼する恐れのない防火ドアや防火窓が設置されていること、屋根や外壁になどに延焼を防ぐ準不燃材料が使われていること、梁や床、階段などに使われる木材が規定以上の厚みを持っていること（表面が燃えても、内部まで燃え広がらない厚さ）が求められます。

このように、防火地域や準防火地域では、建築費が嵩む要因が少なくありません。ただし、その分、駅の周辺などの防火地域では、耐火建築物であれば、建ぺい率が緩和されるという良い面もあります。建ぺい率が緩和されれば、同じ敷地面積でも床面積を拡げられます。

木造と鉄骨造の家の違い

土地を買う予定の地域が防火地域だから、鉄骨造の家にした方が良いかな…と考えますか？せっかくの戸建ての家だから、木造住宅に住みたいと思いますか？

木造と鉄骨造の家の暮らしやすさを比較すると、圧倒的に木造住宅に軍配が上がります。湿度の高い日本の住宅には、木造住宅が適しているからです。その理由の一つは、断熱性です。木材には、熱を伝えにくいという特性があり、コンクリートには、熱を伝えやすい特性があるからです。木造住宅は、夏は太陽の熱を伝えにくく、冬は外の冷気を伝えにくい家です。

一方、コンクリートの住宅は、夏には太陽の熱を壁に貯め込んでしまうので、陽が落ちてからも室内は涼しくなりません。冬は、壁や床が冷たくなって、室内がなかなか暖まりません。

また、木造住宅は調湿性が高いので、湿度が高くなりにくいのですが、コンクリートの住宅は調湿性が低く、室内の湿度が高くなりやすいという問題もあります。湿度が高くなると、結露、カビ、ダニも発生しやすくなります。その他には、木造住宅の方がコンクリートの住宅より、建築費を抑えられるという面もあります。マンション住まいであれば、コンクリートの建物に住むことは避けられませんが、戸建ての家であれば、木造住宅の快適な暮らしが手に入ります。

私たちが選んだ住宅工法「テクノストラクチャー」

そこで旭ハウジングでは、注文住宅の工法としてパナソニックの「テクノストラクチャー」を採用、住まいづくりを行っています。

私たちがこの工法による住まいづくりを選んだのは、木の良さを活かしながら強度をはじめとした高い品質を実現していることにあります。その性能のベースになる、7つの特長をご紹介します。

7つの特徴

◆強い部材が家を強くする

部材自体の強さにこだわり、「木＋鉄」でできた強い梁「テクノビーム」を開発・採用。

◆１棟１棟、家の強さを確認

家の強さを科学的に確認する構造計算を１棟１棟実施し、３８８項目にも及ぶ綿密なチェックを実施。構造計算の結果についてはパナソニックの保証書も発行されます。

◆地震後の暮らしを考えた耐震等級３を超える設計

建築基準法の耐震基準の１．５倍の地震力に耐えうる「耐震等級３」に対応。

耐震等級３は、消防署など災害時の重要拠点を建てるのと同等の強さです。

◆長く大切に住むために、長期優良住宅

「いい住まいを建てて、長く大切に住む」という考えをベースにしたテクノストラクチャーの家。

耐久性・断熱性・省エネ性など快適に安心して暮らせる長期優良住宅の仕様をお勧めします。

◆断熱性能にこだわり高い省エネ性を実現

省エネ性を高めるために重要な断熱性能。後で変更しづらい部分だからこそ、快適さとエコを考えてご提案します。また、パナソニックの先進機器を活用することで、消費エネルギーを減らして光熱費の削減も目指します。

◆自在に空間を構成できる、設計自由度の高さ

テクノストラクチャーの家は、大きな吹き抜け、柱なしの大空間、スキップフロアなど、部材の強さを生かした大胆な空間設計が可能です。設計自由度の高さを生かしてあなたの希望を実現します。

◆家族の願いをかなえる注文住宅

家族の要望を組み込める注文住宅。強い構造をベースに、豊富な建材、機能的な設備機器の総合力で家族の願いが叶う注文住宅をご提案します。

耐火性能の高さで広々とした空間を実現

これらの特徴を踏まえ、前述した「耐火性能」について少し解説を加えさせていただきます。

木造住宅を耐火仕様にするには、壁や柱といった主要構造部を火に強い石膏ボードで覆う必要があります。そのため、木造耐火住宅は一般的な木造住宅よりも重くなってしまい、その重さを通常の梁で支えようとすると、強度を補うために梁の高さが大きくなり天井高を圧迫したりします。

しかしテクノストラクチャーでは、家を支える大切な梁に木と鉄の複合梁「テクノビーム」を採用、重量をしっかりと支え、耐火住宅でも天井の高いひろびろとした空間を実現することができます。

※木と鉄の複合梁「テクノビーム」で構成される床・屋根については、その耐火性能を独自に検証し、耐火構造の国土交通大臣認定を取得しています。

都心の厳しい敷地条件でも多彩なプランを可能に

また、注文住宅の魅力といえば、何と言ってもライフスタイル等に合わせた間取りにできること。例えば、広々としたリビングにしたいとか、窓の大きな明るい家にしたいとか。家に帰ったらまず手を洗いたいというご要望があれば、洗面を玄関近くに配置するなど、生活に合わせた間取りにすることができます。

とはいえ前延したように、東京などの都心で注文住宅を建てるには、狭小地や変形地など土地条件が厳しいことも少なくありません。しかし、旭ハウジングが採用する工法「テクノストラクチャー」の家なら、独自の部材と構造による設計自由度の高さを生かして、狭小地や変形地の住まいづくりでも住まう方の様々な希望を実現します。

例えば、変形敷地も有効活用できる斜め壁

隅切りのある角地や変形敷地の場合、長方形・正方形のプランでは無駄ができてしまいます。そのような敷地も、テクノストラクチャーの斜め壁を採用すれば、壁を直角以外の角度に配置することができるので、敷地を有効に利用することが可能に。居住空間を広げることができます。

制限の中で空間を広げるオーバーハング

一般木造では1階の柱より外側に2階の柱を配置できないので、1階より2階を大きくすることが難しくなります。テクノストラクチャーなら2、3階を持ち出すことができ、居住空間を広げることが可能になります。

バルコニー下を活用できる持ち出しバルコニー

一般木造では奥行きがせいぜい0.9m。それ以上になると下にじゃまな柱が必要になります。でもテクノストラクチャーなら、最大1.5mもの奥行きも実現。バルコニー下の利用度もアップします。

●狭小地でも大開口を実現する「Mフレーム」

高強度の門型フレーム「Mフレーム」を活用すれば、大きな開口を実現できます。この「Mフレーム」は国土交通大臣により構造強度の認定を受けている部材で、高強度を生かして1階をゆとりのあるビルトインガレージにするプランや、2階・3階に大きな窓を取るプランも可能に。鉄骨造や鉄筋コンクリート造で同様の構造を実現するのと比べコストが抑えやすいというメリットもあります。

テクノストラクチャーのモデルハウスに行ってみよう！

さて、そんな「テクノストラクチャーの家」の魅力を感じていただける旭ハウジングのモデルハウスが、豊洲の住宅展示場にあります。こちらのモデルハウスも、大きな吹き抜け、階段の踊り場に設けたワークスペースなど、テクノストラクチャーならではの立体的なプラン。実際にお越しいただければ、その開放的な空間を体感することができます。