中古住宅をリノベーションする際に、忘れてはいけないのが「耐震性」の確認です。
古い家は、現在適用されている耐震基準の条件に満たない可能性があり、そのまま放っておくと地震による倒壊の危険性が高まります。リノベーション時には、一緒に耐震診断を行い、地震に強い安全・安心な家をつくりましょう。

今回の記事では、耐震基準の基礎知識や、リノベーションと一緒に施工できる耐震補強工事の内容についてご紹介します。

建物の耐震性には「旧耐震基準」と「新耐震基準」がある

地震に対する建物の安全性を示す基準として、建築基準法で「耐震基準」が定められています。耐震基準では、建物内にいる人々の命や財産を守ることを目的とし、床面積に対する壁の量や配置、接合部の強度など、構造に関わる技術的な指標を設けています。

耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直され、アップデートしてきました。現在の日本では「旧耐震基準」と「新耐震基準（2000年基準）」に適合する建物が存在しています。
ここからは、旧耐震基準と新耐震基準について解説します。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、建築基準法が施行された1950（昭和25）年から、1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準です。震度5程度の中規模地震でも建物が倒壊しないレベルが求められていました。

新耐震基準

新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を受けて改正され、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準です。震度6強～7程度の大規模地震でも建物が倒壊しないレベルが求められます。
新耐震基準では、一次設計と二次設計の二段階で耐震チェックが行なわれるようになりました。

1995（平成7）年の阪神・淡路大震災を受け、2000（平成12）年には、木造住宅の耐震性の向上を目的にさらに内容が強化されました。これを2000年基準（現行耐震基準）といいます。

リノベーションを行う際は、建物の築年数から、いつの時代の耐震基準に当てはまるのかを確認することが大切です。旧耐震基準で建てられた住宅をリノベーションする場合は、高確率で耐震補強工事が必要になると考えてよいでしょう。

リノベーションで地震に強い家にするための目安となる「耐震等級」

地震に対する建物の倒壊や損傷のしにくさを示す指標が「耐震等級」です。
耐震等級は1～3のレベルに分かれており、等級の数字が大きいほど耐震性能が高いことを表します。

「耐震基準」と「耐震等級」の違いは、その目的です。
耐震基準は人命を守ることを目的としているのに対し、耐震等級は人命だけでなく「建物そのもの」を守ることを目的としており、それぞれ異なる法規で定められています。

・耐震基準…建築基準法
・耐震等級…住宅品質確保促進法（品確法）

耐震等級1～3の内容は次の通りです。

工事を依頼する施工会社は、耐震等級3の内容を実施できる事業者を選ぶことがポイントです。2016（平成28）年に震度7を観測した熊本地震では、耐震等級3の建物は大きな損傷もなく、大部分が無被害であったと報告されています。

※参照：国土交通省｜「熊本地震における建築物被害の原因 分析を行う委員会」報告書のポイント

リノベーションは耐震補強工事を行うのに最適

戸建て住宅のリノベーションでは「耐震補強」の工事を一緒に行うことをおすすめします。
リノベーションの工事は、壁や天井、床を撤去して建物内をスケルトン状態にするため、基礎や柱などの構造部分の状態が確認しやすくなります。耐震診断も行いやすく、耐震性に問題がある場合も補強工事がしやすいため、リノベーションとの同時施工が最適なのです。

リノベーションと耐震補強工事を別々にしようとすると、手間やコストが二重にかかってしまいますが、同時に施工すれば、コストを最小限に抑えられます。

住宅の耐震補強する箇所と工事内容

リノベーションと同時施工できる、耐震補強に必要な5つの箇所と、それぞれの工事内容について解説します。

基礎の耐震補強

旧耐震基準で建てられた住宅は、基礎のコンクリート部分に鉄筋が入っていないことも少なくありません。

基礎の強度を向上させるには、次の方法が挙げられます。

基礎は住宅全体を支える最も重要な箇所なので、しっかりとした補強が重要です。

土台・柱の耐震補強

基礎の上にある「土台」と「柱」は、建物を支える重要な役割を担っている部材です。
木造住宅の場合、経年によりシロアリの被害や腐食などの劣化が発見されるケースがあります。シロアリによって食害された土台や柱は、耐震性が著しく低下し地震によって倒壊するリスクが高まるため、シロアリの駆除や防蟻処理、木材の交換などを行ない対処します。

また、地震により建物の構造躯体が土台から外れたり持ち上がったりしないよう、土台と基礎をアンカーボルトでしっかりと固定します。

壁の耐震補強

壁には、耐力壁を取り付けて耐震性をアップさせる方法が一般的です。木造住宅の在来工法（軸組工法）の場合は「筋交い」を、ツーバイフォー工法（枠組壁工法）の場合は「耐力面材（構造用合板など）」を使います。

リノベーションで間取りを変えて、窓を大きくしたり、柱を減らして開放的な空間にしたりするケースは多いですが、この場合も構造計算に基づきバランスよく耐力壁を配置する必要があります。

接合部分の耐震補強

住宅の土台や柱、梁の接合部には「接合金物」で補強されており、接合部分が緩んでいると、地震や台風の強風による揺れに耐えられません。接合部には「ホールダウン金物」や、土台と基礎をつなぐ「アンカーボルト」などでしっかり固定させます。

屋根の葺き替え（軽量化）

屋根を軽量化させることで、建物の耐震性を高められます。
「瓦屋根」や、昭和の時代に主流だった「土葺き屋根」は重い素材なので、地震で揺れたときに、屋根の重みで建物が倒壊するリスクが高まります。

重い屋根材による危険性は、主に次の2つの理由が挙げられます。

スレート材やガルバリウム鋼板などの金属製の軽量な屋根材に葺き替える方法で、屋根の重みを減らし、建物の倒壊を予防できます。

耐震補強工事で補助金や助成金が受け取れる

リノベーションに加え、耐震補強工事も同時に行うとなると、心配なのが費用面ではないでしょうか？住宅の耐震補強工事は、自治体による補助金や助成金制度を利用できるため、上手に活用してコストを抑えましょう。

補助金や助成金の対象となる建物の多くは、旧耐震基準で建てられた住宅です。ただし、すべての自治体で補助や助成を行っているわけではありません。実施している場合でも、制度の内容は自治体によって異なるため、事前の確認が大切です。

ここでは、2024年現在実施されている補助金・助成金の事例を２つご紹介します。

【東京都千代田区】木造住宅の耐震化促進助成

東京都千代田区では、高齢者等が居住する木造住宅の耐震診断・耐震改修等に要する費用を助成する制度を設けています。

※2021（令和3）年から2025（令和7）年までは、高齢者が住んでいなくても助成対象です。

耐震診断の場合、耐震診断に要する費用に対して上限15万円（助成率10／10）が助成されます。

※参照：千代田区ホームページ – 木造住宅の耐震化促進助成

【神奈川県横浜市】横浜市木造住宅耐震改修補助制度

神奈川県横浜市では、木造住宅の耐震改修の補助金を支給しています。

対象となる工事は、基礎の補強、筋交い（耐力壁）の補強、軽量化のための屋根の葺き替えなどにより、耐震診断の点数が1.0以上となる耐震改修工事とされています。
ただし、建て替え工事は対象外です。

※参照：横浜市木造住宅耐震改修補助制度について

東京・神奈川でリノベーションをするなら旭ハウジングへ

中古物件のリノベーションを行う際に確認しておきたい「耐震性」と、補強工事の内容についてお伝えしました。

リノベーションを検討するときには、まず建物の築年数をチェックしましょう。1981年以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」なので、耐震補強工事を行う必要があります。
一方で、1981年6月以降に建てられており「新耐震基準」を満たした建物であっても、耐震性が十分とは言い切れないケースもあります。

リノベーションでは建物内部を解体するため、構造部分が見やすくなり、耐震診断も行いやすいのが利点です。耐震補強の必要性が確認された場合は、リノベーションと同時に工事を実施することで、手間やコストを抑えられます。
地震に強い快適な住まいで、理想の暮らしを実現させましょう。

旭ハウジングの住宅は、建築基準法の耐震基準の1.5倍の地震力に耐える「耐震等級3」に対応しています。
東京や神奈川でリノベーションをご検討中の方は、ぜひ実績豊富な旭ハウジングまで、お気軽にご相談ください。

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